[內容摘要] 婚前一方所有的房屋即結婚前夫妻一方取得所有權的房屋。產權調換房屋是指國家依法征收房屋時，被征收人選擇房屋產權調換的補償方式，房屋征收部門調換給被征收人的房屋。集體土地被征收，同時征收集體土地上的房屋，此時也有產權調換房屋。產權調換房屋是以被征收人對被征收房屋享有所有權為基礎，國家對被征收房屋補償取得。婚前一方所有房屋婚后被征收，未擴建未添附也未補差價，產權調換房屋自然歸被征收房屋所有人一方所有；婚前一方所有房屋婚后被征收，房屋有擴建或添附或調換時補交了差價，如婚前房屋權屬沒有變更，產權調換房屋仍應歸被征收房屋所有人一方所有。如房屋征收補償協議約定產權調換房屋屬于夫妻共有，不是被征收房屋所有人的夫或妻就成為產權調換房屋的所有人。此外，多數地方規定已婚的將房屋所有權登記在一人名下，需另一方出具放棄所有權的聲明，這樣雖然產權調換房屋屬夫或妻一方所有，仍有可能登記為夫妻共有。

　　[關鍵詞] 婚前 一方所有 婚后 產權調換所得房屋 歸屬原則

　　隨著國民經濟的飛速發展，城市建設進一步加快，很多老舊房屋因城市建設需要被征收。由于房屋征收補償不僅受法律法規調整，還受當地政策的約束，有的地方還有居住人口補償等政策。與普通商品房相比，征收補償所得的產權調換房屋的歸屬具有特殊性。特別是對婚前一方所有的房屋婚后被征收，補償得到的產權調換房屋屬于夫妻共同財產還是個人財產的爭議很大。現行法律法規及司法解釋對征收補償所得的產權調換房屋所有權歸屬的規定卻顯得欠缺。

　　一、婚前一方所有的房屋

　　婚前財產是指結婚前夫妻一方取得的財產，這里的取得是指取得所有權。

　　除非夫妻約定婚前財產歸夫妻共同所有或部分共同所有，婚前財產是夫妻一方個人財產。婚姻關系存續期間，夫妻一方個人財產的所有權屬于夫妻一方，另一方不享有所有權。離婚時夫妻一方個人財產不納入分割。

　　房屋是人們的主要財產。婚前一方所有的房屋即結婚前夫妻一方取得所有權的房屋。

　　二、房屋征收產權調換房屋

　　房屋征收是指國家為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序強制取得單位、個人所有房屋的行為。

　　房屋征收的法律依據是《中華人民共和國物權法》第42條及《國有土地上房屋征收與補償條例》。

　　房屋征收的主體是國家，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。被征收房屋所有權人為被征收人。

　　房屋征收是物權變動的一種特殊情形，是國家強制取得征收房屋所有權的一種方式。房屋征收以前叫房屋拆遷，依據是《城市房屋拆遷管理條例》，2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》發布，廢止了《城市房屋拆遷管理條例》，房屋拆遷相應的稱為房屋征收。

　　房屋征收與補償是一個問題的二個方面，房屋征收應當先補償、后搬遷。房屋征收補償法律關系是建立在補償協議基礎上的，房屋征收部門與被征收人之間的民事法律關系。產權調換是房屋征收補償的方式之一，其特點是房屋征收部門以實物形態對被征收人的補償。在房屋產權調換中，被征收人取得產權調換房屋的所有權，并作為對價將被征收房屋的所有權轉讓給房屋征收部門。

　　我國實行土地公有制，土地為國家所有和農民集體所有。國有土地上房屋被征收的，同時收回國有土地使用權；集體土地被征收為國有的，同時征收集體土地上的房屋。

　　《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條規定，征收農村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產，土地權利人可以請求依照物權法第42條第二款的規定給予補償。征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

　　因此，產權調換房屋是指國家因公共利益需要依法征收房屋，被征收人選擇房屋產權調換的補償方式，房屋征收部門調換給被征收人的房屋。集體土地被征收，同時征收集體土地上的房屋，也有產權調換房屋的補償方式。本文所稱的產權調換房屋也包括征收集體土地的產權調換房屋。

　　三、產權調換房屋所有權的歸屬原則

　　房屋征收補償的具體內容由房屋征收部門與被征收人達成的房屋征收補償協議確定。被征收人房屋被征收得到的對價是房屋征收補償協議中約定的補償金或產權調換房屋。所以，產權調換房屋是基于被征收房屋補償所得，以被征收人對被征收房屋享有所有權為基礎。現在對人口補償的因素越來越淡化，如浙江省人民代表大會常務委員會制訂，2014年10月1日起施行的《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》明確規定，用于產權調換房屋的建筑面積，不考慮被征收房屋的共有人數量、登記戶口等因素。據此，產權調換房屋所有權的歸屬原則應當是：

　　1、婚前夫妻一方所有房屋婚后被征收，未擴建未添附也未補差價，產權調換房屋歸被征收房屋所有人一方所有。

　　被征收房屋為夫妻一方婚前所有，婚后對房屋沒有任何擴建或添附，征收時也未補差價，雖然產權調換房屋在婚姻關系存續期間取得，但其實質是婚前房屋所有權的權利轉換。換言之，調換所得房屋是以被征收人對被征收房屋享有所有權為基礎，該產權調換房屋獲得是被征收房屋所有權的權利延伸和替代，屬于婚前財產形式上的變更，并不影響財產所有人的變動。此外，由于房屋具有不動產隨著時間的推移不貶值反增值的特點，大多會有婚前房屋婚后增值的情況，一般認為這屬于自然增值，增值部分屬于被征收人一方財產，不屬于夫妻共同財產。同理，即使有時產權調換房屋面積大于被征收房屋而無需補差，這是房屋征收部門基于征收房屋價值的補償，增多的面積仍應歸被征收房屋所有人一方所有。

　　2、婚前夫妻一方所有房屋婚后被征收，房屋有擴建或添附或調換時補交了差價，如婚前房屋權屬沒有變更，產權調換房屋仍歸被征收房屋所有人一方所有。

　　有時婚后對征收房屋有過擴建或添附，或產權調換時補交了差價，如婚前房屋的權屬沒有變更，因產權調換房屋是產權調換的補償方式取得，并非因擴建或添附或補交差價而取得，這種情況下也不改變產權調換房屋為婚前一方個人財產的性質。對于差價，如差價是被征收人個人財產出資，則產權調換房屋屬于被征收人一方無異；如差價是以夫妻共同財產出資的，差價應屬夫妻共同所有，但根據物權債權可以分離的原則，對夫妻雙方來說，只是一種債權關系，非被征收房屋原所有人的另一方并不因此對產權調換房屋當然享有所有權。

　　如有爭議，應審閱房屋征收補償協議中各項補償的來源和依據，再來確定其歸屬。如果是對征收房屋本身的補償，應歸被征收房屋原所有人一方所有，如果是對征收房屋以外物品的補償，則根據該項物品所有權或形成情況確定歸屬。一般來說，不會影響產權調換房屋的所有權歸屬。

　　四、房屋征收補償協議對產權調換房屋所有權歸屬的影響

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條規定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

　　除了在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確，絕大多數情況下，房屋征收部門與被征收人訂立房屋征收補償協議，是房屋征收補償的必經程序。實踐中，不少不是被征收房屋所有人的夫或妻也會列為房屋征收補償協議的被征收人，如果房屋征收補償協議涉及產權調換房屋，不是征收房屋所有人的夫或妻就因此成為征收房屋補償所得的產權調換房屋所有人。從法律性質看，這是夫妻中被征收房屋所有權人一方對另一方的贈與。

　　五、房屋所有權初始登記對產權調換房屋所有權歸屬的影響

　　多數地方規定，已婚的申請人辦理房屋所有權初始登記需夫妻雙方到場，并提供結婚證，單身者則提供未婚證明或單身證明。已婚的申請人如果將房屋所有權登記到一人名下，需另一方出具放棄所有權的聲明，否則不予登記。如果房屋征收補償協議中被征收人是夫妻雙方，這自然不是問題。房屋征收補償協議中被征收人只是夫妻一方時問題就來了，如要求另一方出具放棄房屋所有權的聲明，在我國國情下必然傷害夫妻感情，大多數申請人就只能選擇將產權調換房屋所有權登記在夫妻雙方名下。這自然也是夫妻中被征收房屋所有權人一方對另一方的贈與。

　　有人說，本來就非夫妻共有，何來放棄權利。上述做法或損害房屋所有人一方權益，或傷害夫妻感情，受到質疑。對此各地已有松動，如2014年5月12日浙江省溫州市人民政府辦公室印發的《溫州市房地產“多證聯辦”工作實施方案》規定，房產登記時不再對申請人婚姻關系進行直接審查。登記機關根據依申請登記原則（即當事人自愿申請房屋登記原則）和權利主體一致原則（即合同、發票等權利取得證明資料記載的權利人與房屋權利申請人一致的原則）辦理房屋登記，但申請人夫妻共同申請登記（需提供婚姻關系證明）的除外。